UN PROJET QUI CONTRIBUE A REMAILLER ET A FINIR LA VILLE

La programmation de l’éco-quartier Hoche est issue de la programmation de la ZAC Seine Arche, périmètre opérationnel du projet d’intérêt national Seine-Arche, dans le périmètre de l’Opération d’intérêt national (OIN) de la Défense Seine-Arche, territoire de 564 hectares s’étendant sur les communes de Courbevoie, la Garenne-Colombes, Nanterre et Puteaux.

L’éco-quartier se situe à l’extrémité ouest de la ZAC qui s’étend sur 120ha et a notamment permis de couvrir l’A14 à l’issue d’importantes négociations qui avaient notamment abouti a la création d’un établissement public spécifique à Nanterre, en complément de l’EPAD qui gérait la Défense.

Un des enjeux du territoire de Nanterre est en effet la reconquête d’un territoire marqué par les coupures urbaines dues aux infrastructures et aux friches urbaines. C’est le cas de l’éco-quartier Hoche qui a été majoritairement bâti sur une friche urbaine, contribuant ainsi à « achever » le quartier du chemin de l’ile sur lequel il se trouve et à « rapprocher les rives » de l’océan d’infrastructure au bord duquel il se trouve (échangeur A14 A86).

UN PROJET QUI VIENT RENFORCER UN QUARTIER ET NON LE FRAGILISER

Le projet intervient sur le quartier du Chemin de l’Ile dont le profil médian par rapport aux autres quartiers de la Ville, cache une réalité plus contrastée.

Selon le recensement de la population de 2010, et en prenant en compte le nouveau découpage administratif ayant rattaché la ZAC Rouget de Lisle au nouveau quartier République, le quartier compte 9162 habitants (soit 10,3 % de la population totale de Nanterre), sur 3448 logements (10 % de l’ensemble des logements sur Nanterre) dont 2396 sociaux répartis sur 4 patrimoines : l’OPHLM de Nanterre, la Logirep, ICF-la Sablière et France Habitation construits entre 1949 et 1974 (sauf le bailleur France Habitation, dont le patrimoine est situé sur l’éco quartier Hoche).

La composition du parc résidentiel présente une dominante résidence principale, avec un fort pourcentage en 3 et 4 pièces et un statut d’occupation locative.

Les projets urbains en cours et à venir (éco-quartier Hoche, cœur de l’Ile et Komarov) sont par ailleurs voués à attirer de nouveaux habitants, notamment en accession à la propriété, ce qui permet de contribuer à rééquilibrer le rapport locataires/propriétaires sur le quartier

Si le territoire se caractérise par une apparente mixité, il concentre en réalité de fortes disparités et une précarité fortement localisée. L’apparente mixité cache des difficultés socio économiques très importantes, principalement sur le patrimoine de la Logirep, mais également sur les cités Zilina Résistance et Komarov (OMHLM). Dans cette logique, le Chemin de l’Ile est classé en Zone Urbaine Sensible (en attente du redécoupage de la géographie prioritaire attendue courant 2014) :

Un des enjeux pour ce quartier auxquelles les programmations de projet tentent de répondre, notamment sur l’éco-quartier Hoche, est donc de préserver et renforcer la mixité et l’équilibre dans la part logement social/privé tout en restant attentif aux difficultés socio-économique très importantes sur ce territoire.

C’est pourquoi, consciente de ce fragile équilibre, la Ville a eu à cœur :

• de travailler la continuité de ce quartier sur les plans urbains et sociaux (on ne dit pas quartier Hoche, car le quartier existe déjà et l’on s’inscrit dedans)
• de transcender les éventuels antagonismes entre anciens habitants et nouveaux habitants, en misant sur la création de lieux polarités (urbaines culturelles, sociales) qui les rassembleraient.

Dans ce cadre, une réflexion toute particulière a été portée sur l’articulation entre polarités existantes sur le quartier, et potentielles polarités sur le secteur : afin de ne pas fragiliser le pôle de quartier existant sur le quartier du Chemin de l’Ile, appelé à devenir le lieu de rassemblement des anciens et de nouveaux habitants, il a été intégré dès le départ -suite à une étude de marché et une étude urbaine menée par la Ville pour anticiper les impacts des développements du secteur Hoche- que :

• Le secteur Hoche ne comporterait pas de polarité commerciale majeure susceptible de fragiliser le centre commercial de quartier existant (1120 m² de commerces prévus, soit 7 cellules commerciales)
• Les enfants du secteur fréquenteraient les écoles du quartier (pas d’école dédiée),
• Le pôle de vie existant ferait l’objet d’un renforcement majeur à travers un véritable projet de renouvellement urbain : cette opération est actuellement en phase opérationnelle et comporte le renforcement d’un axe gare/marché/centre commercial, et une opération de démolition reconstruction du centre commercial incluant la création de logements

Enfin le développement de ce secteur a été possible dans le cadre d’un équilibre environnemental où la densification du quartier a eu comme pendant deux espaces verts majeurs, réalisés de part et d’autre de l‘opération dans le temps :

• Le parc du Chemin de l’ile dont l’ouverture en lieu et place d’une friche a précédé de peu le projet du secteur Hoche et dont les 14,5 ha en Bords de Seine ont structuré durablement le rapport au fleuve de la Ville qui lui tournait le dos jusque là, connectant dans un même temps le quartier aux berges de Seine réaménagées. Il a été rétrocédé depuis au Conseil Général qui en assure la gestion.
• Le « terre-plein Hoche » qui, en aménageant la friche de la dalle de couverture de l’A86 séparant le secteur Hoche du secteur Rouget de Lisle (secteur à dominante résidentielle réalisé dans le cadre de la ZAC Seine Arche), permettra une fois encore de recoudre la Ville, en créant des espaces de respiration et de rencontre, et en donnant envie d’une ville à pied.

UN SECTEUR QUI MISE SUR L'INNOVATION SOCIALE ET ENVIRONNEMENTALE

Il s’agit d’une programmation à dominante de logement qui a mis l’accent sur :

• la mixité sociale à travers une programmation mixte et innovante, comportant 39% de logement social et une opération pilote de coopérative d’habitant : la Coopérative Hoche appelée Grand Portail. Ce projet d’accession sociale participatif expérimental a été lancé par la Ville et l’EPADESA qui ont rendu son montage financier possible. Les futurs propriétaires - tous locataires du parc social ou pouvant y prétendre – ont été accompagnés dans la conception de leur logement et de leur immeuble en amont de l’intervention du promoteur Périclès lors d’ateliers qui perdurent encore pour suivre les travaux.

• la qualité environnementale intégrant fortement les enjeux climatiques et de préservation des ressources en eau et en énergie (respect du plan climat territorial et gestion alternatives des eaux pluviales) à la fois au niveau des constructions hautes performances énergétiques intégrant des énergies renouvelables et des toitures végétalisées (régulation thermique/confort d’été et régulation des eaux pluviales) • des espaces publics, pour lesquels la gestion de l’eau est entièrement réalisée en surface par des techniques alternatives de gestion/infiltration des eaux pluviales (bassins de stockage, noues et bassin d’infiltration paysager) et dont la végétalisation a été sélectionnée pour être économe en eau et résistante à la sécheresse. • de l’alimentation en énergie des logements sous forme renouvelable par une chaudière biomasse qui dessert le secteur Hoche et la cité Komarov, cité voisine

Certains rez-de-chaussée suffisamment visibles et accessibles, ont été dédiés à de petits équipements ou du commerce : une chapelle, dans le cadre d’une opération de démolition reconstruction encadrée par l’opération, et une annexe au centre social et culturel du Chemin de l’Ile, visant à toucher l’ensemble des habitants du quartier.

UN SECTEUR QUI A SU REBONDIR APRES LA CRISE DE 2008

La commercialisation des programmes d’accession libre du secteur Hoche a été amorcée en 2008, quasi concomitamment avec le déclenchement de la crise financière, synonyme de contraction forte du marché immobilier. L’opération a pu traverser la crise, grâce aux renégociations avec les opérateurs qui confirmaient leur engagement et via de nouveaux accords tenant compte de la situation économique tendue : prix de sortie plafonnés, effort supplémentaire sur les charges foncières, clauses de compléments de prix pour l’aménageur en cas d’amélioration du chiffre d’affaires de l’opérateur. Du fait de cet aléas conjoncturel, l’opération aura connu un retard d’environ deux ans par rapport au planning initial. .

L’effet de levier du projet Hoche sur les démarches entreprises par la suite par l’aménageur et la collectivité est réel et continue à se traduire aujourd’hui, notamment à travers les différentes démarches tant de diagnostic que d’encadrement des développements sur le plan environnemental