Situé au cœur de la Ville du Port, commune au climat chaud de l’île de La Réunion, le territoire accueillant le projet du Mail de l’Océan (3,6 ha) était, avant le début des travaux, une zone peu dense, constituée de maisons individuelles pour certaines dégradées sur un parcellaire privé très morcelé (78 parcelles). Le réseau viaire, peu lisible, constituait une rupture avec l’axe d’ouverture de la ville sur la mer inscrit dans le plan d’urbanisme depuis 1971. Le gabarit des voies trop étroit ne permettait pas une circulation piétonne aisée et sécurisée, ni la mise en œuvre d’un service de transport en commun. Les trottoirs n’étaient pas non plus adaptés à la circulation des Personnes à Mobilité Réduite (PMR).

La « percée », appelée « Mail de l’Océan », dans le prolongement de la rue François de Mahy et de l'avenue Raymond Vergès s’est avérée apporter une réponse à ces problématiques et au développement urbain de la Ville du Port. Celle-ci permettra à terme de créer un véritable trait d’union entre le centre historique et les quartiers plus récents. Les bâtiments emblématiques Malacca et Florès, livrés en 2011, récompensés par le trophée des EPL dans la catégorie « Habitat et développement urbain » en 2012, constituent de véritables marqueurs de l’entrée du Mail à travers leurs hauteurs (R+7) et leur architecture contemporaine. Symboles de l’esprit du projet, ils cristallisent à eux seuls l’ensemble des défis que se sont donnés la ville et la SIDR : coproduction de la ville avec les habitants, performance énergétique des bâtiments, mixité sociale, qualité architecturale et urbaine.

Construire le Mail de l’Océan en concertation a été, dès l’émergence du projet, un axe majeur de son élaboration. Associés à la démarche lors d’une première concertation de 31 mois (mars 2002 à novembre 2004) puis au moment de la concertation préalable à la mise en place de la ZAC (décembre 2004 à février 2005), les habitants mais aussi des professionnels, des associations, des commerçants ..., ont pu prendre part à la maturation du projet. Les ateliers participatifs ont conforté la ville et la SIDR sur les ambitions à atteindre en matière notamment de développement durable, les désirs des habitants – confort thermique des bâtiments, végétalisation, ventilation naturelle - rejoignant en effet les préoccupations de la ville en matière d'économie d'énergie et de préservation des ressources.

La programmation du Mail répond aux multiples exigences du territoire portois, exiguïté de l’espace, rareté des ressources notamment en eau, climat chaud et humide, équilibre de l'occupation de l'espace entre l'urbain et les activités notamment portuaires, et aux besoins de sa population, offre diversifiée de logements, qualité et dynamisme du cadre de vie.

Le Mail de l’Océan va avant tout permettre la densification d'un quartier en centre-ville. Les 78 maisons individuelles situées initialement sur le périmètre du projet vont laisser place à 410 logements dont 145 logements locatifs sociaux soit une densité de 114 logements à l’hectare (nombre total de logements/superficie de l’opération). Seconde ambition du projet, la diversification de l’offre résidentielle constitue quant à elle un enjeu important de la commune qui compte à l’heure actuelle un taux de logement locatif social de plus de 55%, taux le plus élevé de l’île. Les Portois mais aussi des salariés du Port trouveront ainsi à se loger grâce à une offre de logements collectifs diversifiée comprenant à la fois des logements sociaux, intermédiaires et libres, en location ou en accession, ainsi que des logements étudiants et une Résidence Services. Ces nouveaux logements garantiront une mixité sociale et générationnelle accrue en répondant aux besoins des populations pour lesquelles le parc est sous représenté. Il s’agit notamment des personnes âgées, des Personnes à Mobilité Réduite (PMR), des étudiants ainsi que des ménages plus aisés qui ont tendance à quitter le territoire par manque d’une offre de logements répondant à leurs exigences.

Proche des principales rues commerçantes du centre-ville, de la gare routière, de la médiathèque et des écoles d’Architecture et des Beaux Arts, le projet du Mail de l’Océan doit renforcer l’attractivité du centre ville et « densifier » son tissu économique. L’ouverture de la banque postale et du trésor public au rez-de-chaussée de Malacca et Florès ont d’ores et déjà contribué à animer le quartier en apportant une offre de service public de proximité aux habitants. Le bâtiment de la clinique Avicenne, livrée en 2009, vient quant à lui compléter l’offre commerciale qui s’est développée grâce à la création de locaux situés en rez-de-chaussée (salon de coiffure et d’esthétique, opticien, restauration rapide). A terme, le projet prévoit également la création d’une seconde clinique organisée sur le même principe de mixité verticale. Des commerces et services occuperont le rez-de-chaussée, tandis que la clinique et les services médicaux et paramédicaux seront situés aux étages, les deux derniers niveaux de l’immeuble accueilleront quant à eux des logements.

Le projet « Résidence-Services », première résidence pour personnes âgées de la commune mais aussi à l’échelle de La Réunion s’agissant de loyers de sortie de type LLTS, offrira la possibilité à des personnes âgées, à mobilité réduite et à revenus modestes de rester à domicile le plus longtemps possible et ce, en plein cœur du centre ville. La conception de cette résidence-services non médicalisée alliant espaces de convivialité, services, domotique et « géron-technologie », répondra aux exigences du référentiel PERENE. Depuis 2011, ce projet fait partie du programme « Logement Design pour Tous » organisé par le PUCA, programme national de recherche et expérimentation dans les domaines de l’urbanisme et de l’architecture. Ce programme, à travers quatre ateliers exploratoires dont l’un porte sur le vieillissement de la population et l’habitat, permet l’exploration de nouvelles pistes et l’expérimentation de solutions innovantes dans les opérations de logement.

Le programme des équipements publics de la ZAC comprend de nouveaux équipements spécialisés dans l’accueil du jeune public (école maternelle, maison de l’enfance). L’ensemble de ces équipements insufflera un nouveau dynamisme au quartier mais aussi au centre ville du Port, améliorera son attractivité et renforcera la mixité sociale et générationnelle.

L’épannelage, l’alignement des bâtiments, l’équilibre entre les « pleins » et les « vides » contribueront à intégrer harmonieusement ce nouveau quartier dans le paysage urbain portois. Le traitement des espaces publics comprenant squares, voiries, terre-plein planté inviteront à la déambulation et offriront des espaces de halte et de repos ombragés. Priorité a été donnée aux modes de déplacements doux ou actifs notamment à la circulation piétonne grâce à la création de larges trottoirs facilement accessibles aux PMR, et à la rationalisation de la circulation (voie réservée pour la mise en place d’un TCSP régional, circulation limitée à 30 km/h).

Dès la création de la ZAC, une réflexion sur la gestion des ressources a été menée. La gestion des eaux pluviales et usées ainsi que l’exploitation optimum de l’énergie solaire ont été des préalables. A terme, l’ensemble des espaces verts offrira une perméabilité de la ZAC de plus de 20%. Les eaux de toitures des nouvelles constructions sont gérées sur la parcelle. Un système de récupération des eaux pluviales des voiries et espaces publics a été réalisé sous la voie principale, l'avenue des Chagos. D’une capacité utile de 700m3, ce dispositif de rétention/infiltration était unique sur l’île de la Réunion au moment de sa réalisation. Un système innovant de récupération des eaux grises des résidences Malacca et Florès a été mis en place sous un square. Ces eaux sont infiltrées dans le sol après traitement. Concernant l’énergie solaire, l’ensemble des logements est doté de chauffe eau solaire et un taux d’occupation des toitures de 80% par des panneaux solaires a été préconisé aux constructeurs.

Véritable trait d’union entre la ville et la mer, entre le centre ville et les quartiers plus récents mais aussi entre les générations, le Mail de l’Océan est un projet ambitieux et innovant à bien des égards et mérite d'être inscrit dans la démarche de labellisation EcoQuartier. Elaboré en étroite concertation avec les usagers, il fait l’objet d’une évaluation continue grâce à son mode de gouvernance. Il a fait l'objet d'évaluations ponctuelles plus poussées. Réalisés en 2005 et en 2014, elles ont permis et permettent l’amélioration du programme et la tenue des exigences sociales et environnementales initiales.