Cœur Mirabilis – ZAC des hauts de Sainte Marthe. Le « cœur Mirabilis » est une des centralités de la Zac des Hauts de Sainte -Marthe. La ZAC s’étend sur 150 ha. Elle comprend des sites denses nommés « cœur de quartier » s’ étendant sur une vingtaine d’hectares chacun et permettant de laisser le reste des terrains dans leur configuration paysagère et patrimoniale initiale.

De nouveaux besoins en logements

Très affectée par les crises économiques successives de la fin des années 70, la ville de Marseille perd plus d'une centaines de milliers d’habitants et des dizaines de milliers d’emplois. Dès la fin des années 90, la cité phocéenne va connaitre une nouvelle dynamique économique qui se traduit par l’arrivée de nouveaux habitants. L’inauguration en 2001 de la ligne à grande vitesse a largement contribué à ce renouveau. La ville qui commence à se repeupler doit faire face à une pénurie de logements neufs et à un parc de logements vieillissants.

Ainsi, pour répondre à cette demande nouvelle, de nombreuses opérations et projets de réhabilitation, de restauration, de reconversion ou encore d’extension de l’urbanisation sont programmés par la ville de Marseille et ses partenaires. Parallèlement, la tension progressive du marché du logement à la vente comme à la location a eu pour conséquence la hausse des prix de l’immobilier et du foncier constructible. Par ailleurs, compte tenu de la conjoncture du début des années 2000, favorable au développement du logement libre, on a pu constater à l’échelle de la ville, la raréfaction de certains types de produits (logement social, accession, location...).

Le diagnostic du programme local de l’habitat (PLH) de Marseille Provence Métropole réalisé au début des années 2000 met alors en évidence la discordance entre l’offre et les besoins de logements. Uniquement orienté à la hausse, le niveau de prix du marché de l’accession libre ne permet plus aux ménages d’accéder à la propriété. Ces tensions se répercutent également sur le marché locatif privé ou les niveaux de loyer augmentent fortement. Pour faire face à cette situation et répondre aux autres besoins en logements tels que la décohabitation, le vieillissement ou encore à la mobilité résidentielle des ménages, le PLH approuvé le 26 Juin 2006, prévoit :

• de répondre aux besoins en logement dans un contexte de croissance de l’agglomération ;
• de renforcer la diversité de l’offre de logements dans chaque bassin de vie.

A l’échelle de la commune de Marseille, l’objectif de production est fixé à 5 000 logements par an dont 1 000 sociaux soit 20% de logements sociaux sur l’ensemble de la commune sur la durée de programmation du PLH. Pour le secteur Nord-Est de la ville de Marseille, le PLH fixe un objectif de production de 1 250 logements par an dont 250 sociaux. Le développement de l’offre de logement en location et en accession à prix maîtrisé fait aussi partie des prescriptions du Programme Local de l’Habitat.

Les Hauts de Sainte Marthe : un site resté à l’écart de l’urbanisation

La mutation des anciennes friches urbaines et industrielles et l’urbanisation des dents creuses en territoire urbanisé ne suffisent plus pour répondre aux besoins en logement des années à venir. Au Nord-est de la ville, au pied du Massif de l’Etoile, un territoire de plusieurs centaines d’hectares d’une grande qualité paysagère comprenant notamment le quartier des Hauts de Sainte-Marthe, était resté jusqu’au début des années 2000 à l’écart des projets d’urbanisation, en raison d’un relief fortement contraint et d’un sous dimensionnement des réseaux. Il apparait ainsi comme un des derniers vastes territoires faiblement urbanisés sur lequel la collectivité peut obtenir, par le biais d’une intervention publique forte, des résultats significatifs pour assurer notamment la mise en œuvre de la politique publique du logement tout en maîtrisant l’urbanisation et la consommation d’espace.

Dans le secteur Mirabilis, le règlement associé doit permettre de combiner densité, urbanité, respect et mise en valeur du patrimoine paysager de Sainte-Marthe. Le tissu urbain développé, sera organisé autour d’éléments de centralité, support d’animation et d’interaction sociale entre les habitants (place, boulevard, équipements, commerces et services de proximité…).

Une démarche de Développement Durable dans la conception de la ZAC Les Hauts de Sainte Marthe :

Pour ce faire, la Ville a poursuivi les études nécessaires afin de définir :

• le programme global de construction dans un objectif de mixité et de solidarité,
• le programme des équipements publics suivant des exigences de qualité
• les modalités prévisionnelles de financement de l’opération d’aménagement dans une volonté d’économie. Ainsi, après deux ans d’études le dossier de réalisation et les modalités prévisionnelles de financement de l’opération de la ZAC des Hauts de Sainte-Marthe sont approuvées par délibération du conseil municipal le 13 novembre 2006. En juillet 2005, la ville décide de confier la réalisation de cette opération à un aménageur. Au terme d’une consultation, Marseille Aménagement (dissoute sans liquidation à l’issue d’une fusion – absorption avec la SOLEAM, société publique locale, à compter du 28 novembre 2013) a été choisie pour être l’aménageur de la ZAC des Hauts de Sainte-Marthe. Le contrat fixe les missions confiées au concessionnaire, le périmètre de la concession et le bilan prévisionnel de l’opération. Il précise que le concessionnaire devra prendre en compte les aspects de qualité environnementale et du développement durable que la Ville entend regrouper dans une charte.

Il s’agit de la Charte Qualité Marseille et de son Cahier des recommandations environnementales qui seront approuvé par la Ville en 2007. Elle définit les grands principes de l’aménagement et de la construction durables que la Ville souhaite promouvoir sur son territoire.

Une Charte Qualité Environnementale spécifique aux enjeux du site :

La « Charte Qualité Environnementale des Hauts de Sainte-Marthe » correspond à la déclinaison locale de la Charte Qualité Marseille. Elle reprend les sept défis de cette charte en les adaptant au contexte et aux spécificités des Hauts de Sainte-Marthe :

• Instituer un management environnemental de projet, adapter les opérations aux spécificités du site ;
• Lutter contre le changement climatique, participer à l’amélioration de la qualité de l’air extérieur, favoriser la sobriété énergétique, développer les énergies renouvelables ;
• Economiser l’eau domestique, gérer les eaux pluviales ;
• Aménager et construire en réduisant les nuisances sonores ;
• Veiller à la qualité des constructions et au choix des matériaux ;
• Contribuer à la gestion des déchets et à la propreté urbaine ;
• Diminuer les nuisances de chantiers. En outre, à la différence de la charte appliquée à l’échelle communale, la charte de la ZAC des Hauts de Sainte-Marthe compte un huitième défi relatif au "capital nature et à la gestion des paysages", éléments constitutifs de ce territoire.

Pour élaborer cette charte, l’Aménageur, assisté de l’Urbaniste Conseil de la ZAC et de son AMO pour la qualité environnementale, s’est attaché à définir des niveaux de performance à atteindre plutôt que des solutions techniques à mettre en œuvre. Ce travail a donné naissance à  :

• Le Cahier des prescriptions architecturales
• Le Cahier des prescriptions environnementales
• La Charte Chantier à Faibles Nuisances, qui constitue la déclinaison du défi n°7 de la Charte Qualité Environnementale. L’ensemble de ces documents est accompagné d’une grille d’analyse qui reprend l’ensemble des défis et sous défis de la Charte Qualité Environnementale des Hauts de Sainte-Marthe.

En 2012, la ville de Marseille décide de faire évoluer la Charte Qualité Environnementale des Hauts de Sainte-Marthe pour prendre en compte les évolutions réglementaires liées à la mise en œuvre du Grenelle II, à l’engagement national pour l’environnement ainsi que le plan d’actions définis dans le Plan Climat Energie Territorial de la Ville adopté par le Conseil Municipal le 10 décembre 2012. Elle vise également à relever le niveau d’ambition que cherche à atteindre la Ville de Marseille en :

• Relevant de 1 à 3 le nombre de prescriptions de niveau performant à satisfaire en plus d’une exigence de niveau très performant pour chaque projet de construction développé dans le cadre de la ZAC des Hauts de Sainte-Marthe ;
• Hiérarchisant les exigences Performantes afin de préciser leur niveau d’importance. Trois niveaux d’échelons ont été déterminés, allant de 1 à 3 (l’échelon 1 correspond aux exigences les plus ambitieuses). Chaque opération de construction devra obligatoirement satisfaire à une exigence « Performante » choisie dans chaque échelon soit 3 exigences « Performantes » au total. -- Respectant en niveau de BASE la nouvelle réglementation énergétique de la RT 2012, correspondant à la mise en œuvre de Bâtiment Basse Consommation. (Défi 2.3) ;
• Améliorant les exigences de base relatives aux modes de déplacements doux notamment pour favoriser l’usage du vélo (Défi 2.1) ;
• Renforcant les exigences de BASE relatives à la mise en œuvre de matériaux respectueux de l’environnement tel le bois (Défi 5.1) ;